信托介入廉租房：尚待實(shí)現(xiàn)的構(gòu)想發(fā)
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-08-10
近期，有關(guān)信托介入廉租房的報(bào)道不斷見(jiàn)諸報(bào)端。而據(jù)記者了解到的情況，目前有關(guān)信托介入廉租房的研究工作正在全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)中心投融資中心進(jìn)行，且該中心已與剛剛成立的中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)取得聯(lián)系，并正在爭(zhēng)取與信托業(yè)協(xié)會(huì)共同完成對(duì)這一課題的研究。
遲到的提案
對(duì)于房地產(chǎn)的政策引導(dǎo)，應(yīng)該是使人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)。因此，早在1998年，《國(guó)務(wù)院深化住房制度改革的決定》就提出了建立廉租房社會(huì)保障體系的設(shè)想。2004年3月，我國(guó)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式開(kāi)始實(shí)施。但由于種種原因，廉租房在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中進(jìn)展較為緩慢。而廉租房的資金來(lái)源不穩(wěn)定，資金缺口巨大，是制約廉租房體系建設(shè)的關(guān)鍵。為解決低收入家庭無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題，在今年的“兩會(huì)”上，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)投融資中心向“兩會(huì)”提交了“關(guān)于利用信托方式，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求的建議”，并成為今年兩會(huì)的重點(diǎn)議案。
據(jù)了解，這一提案主要闡述了四大觀點(diǎn)：
——我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯現(xiàn)。由于過(guò)分依賴于銀行的間接融資，蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納周期超過(guò)建設(shè)周期、房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑，將導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)迅速上升。個(gè)人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購(gòu)房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行便難免出現(xiàn)壞賬。
——房地產(chǎn)市場(chǎng)中存量與增量市場(chǎng)應(yīng)有機(jī)統(tǒng)一。完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)，二者是相互促進(jìn)、相互制約的；只有在存在發(fā)達(dá)的存量市場(chǎng)的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng)性，而流動(dòng)性又是一個(gè)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。
——房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，房地產(chǎn)作為特殊商品,不僅具有消費(fèi)屬性，還具有投資屬性。在租賃市場(chǎng)中，租用者享有它的使用權(quán)即消費(fèi)屬性，租賃市場(chǎng)決定了房地產(chǎn)的租金水平和空置率，而租金影響著投資市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)交易數(shù)量。
——由于城市最低收入家庭的住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)展廉租房不僅具有必要性,而且具有現(xiàn)實(shí)的緊迫性。在綜合解決房地產(chǎn)當(dāng)前的問(wèn)題時(shí)，建議從能夠滿足低收入家庭住房需求的廉租房市場(chǎng)入手，采用房地產(chǎn)投資信托基金模式，為廉租房和租賃型普通商品住宅提供資金支持，擴(kuò)大廉租房供給，滿足低收入家庭住房需求，不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而且還具有防范金融風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定社會(huì)的現(xiàn)實(shí)意義。
多贏的構(gòu)想
利用信托介入廉租房的構(gòu)想是這樣的：通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，促進(jìn)存量市場(chǎng)（空置房、二手房等）發(fā)展，既疏導(dǎo)社會(huì)資金投資房地產(chǎn)的途徑，又使其成為市場(chǎng)穩(wěn)定的力量，并且理順?lè)康禺a(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，使存量市場(chǎng)成為增量市場(chǎng)的定價(jià)依據(jù)，增強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度；同時(shí)，為銀行不良資產(chǎn)提供變現(xiàn)渠道。即：一方面通過(guò)培育信托公司和專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)投資者，運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金這一金融工具，通過(guò)收購(gòu)二手房、空置房或合適的商品房，為無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的廣大弱勢(shì)群體提供租賃用房，以促進(jìn)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)特別是租賃市場(chǎng)的發(fā)展，保障“人人有房住”；同時(shí)，為不能償還銀行個(gè)人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋，以解決其生活必需的住房問(wèn)題，為銀行行使債權(quán)創(chuàng)造條件，增強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性；另一方面通過(guò)發(fā)達(dá)的存量市場(chǎng)形成均衡的租金價(jià)格，進(jìn)而形成合理的資產(chǎn)價(jià)格和投資預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的交易需求、交易價(jià)格和交易結(jié)構(gòu)。“采用這種方式，可以獲得多贏的局面?！比珖?guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)投融資中心主任尹斌這樣告訴記者。
首先，用信托方式為廉租房體系建設(shè)提供資金，使政府以有限資金啟動(dòng)較大規(guī)模的廉租房體系，滿足廣大低收入群體的住房需求。根據(jù)《信托法》和相關(guān)規(guī)定，賦予信托公司具有資產(chǎn)管理和籌措資金的職能，加之信托公司受托資產(chǎn)與自有資產(chǎn)相分離的特點(diǎn)，使信托公司最可能成為廉租房市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者。一方面，由于信托直接融資的特性，聚集大量資金并不會(huì)增大銀行風(fēng)險(xiǎn)或政府負(fù)擔(dān)；另一方面，由于政府每年投入的預(yù)算資金或社保資金只要能保障廉租租金和資本市場(chǎng)回報(bào)率之間的缺口即可，使得有限的政府資金帶動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金收購(gòu)充足的廉租房源，滿足廣大低收入群體的住房需求。
第二，廉租房信托為廣大投資者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小，收益穩(wěn)定的投資品種。資本市場(chǎng)上資金充足，包括保險(xiǎn)資金和社保資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者和廣大個(gè)人投資者都因投資渠道少，希望得到新的投資品種。廉租房信托隱含政府信用，是介于普通投資品種和國(guó)債之間的風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定的投資品種。特別是由于廉租房具有社會(huì)保障性的特點(diǎn)，廉租房信托將是社保資金、保險(xiǎn)資金保值增值很好的渠道。
信托的困擾
“利用信托手段建立廉租房體系，對(duì)于完善我國(guó)的社會(huì)保障體系，建立和諧社會(huì)無(wú)疑具有重大意義。而且，從目前的法律法規(guī)看，利用信托手段建立廉租房體系也是政策障礙最小的。雖然小，這一構(gòu)想的真正實(shí)現(xiàn)也面臨著政策突破的問(wèn)題?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。
“最大的政策突破問(wèn)題在于公募問(wèn)題?！甭?lián)華信托總裁李曉東在接受記者采訪時(shí)表示。按照現(xiàn)有的法規(guī)，集合資金信托計(jì)劃最大的限額是200份。利用信托手段建立廉租房體系需要的資金規(guī)模大，單一的信托計(jì)劃是不可能完成的。而以基金的形式籌集資金，設(shè)立房地產(chǎn)信托基金，雖然解決了資金規(guī)模的問(wèn)題，但它必須突破200份的限制。
實(shí)際上，沒(méi)有不能突破的政策。而政策的突破關(guān)鍵在適時(shí)、適度。我國(guó)信托行業(yè)的200份限制，實(shí)際上也是從信托行業(yè)亂集資等血的教訓(xùn)中得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)。有消息表明，目前在集合資金200份和異地銷售等方面的政策限制已有所松動(dòng)。因此，在風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上，適當(dāng)放寬政策限制，不僅是一種政策突破的嘗試，也是一種宏觀政策導(dǎo)向——將信托引導(dǎo)到我國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融更需要它的領(lǐng)域。
(xintuo摘自金融時(shí)報(bào))