信托介入廉租房:尚待實(shí)現(xiàn)的構(gòu)想發(fā)
來源:www.beiwo888.cn 時(shí)間:2005-08-10
近期,有關(guān)信托介入廉租房的報(bào)道不斷見諸報(bào)端。而據(jù)記者了解到的情況,目前有關(guān)信托介入廉租房的研究工作正在全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)中心投融資中心進(jìn)行,且該中心已與剛剛成立的中國信托業(yè)協(xié)會取得聯(lián)系,并正在爭取與信托業(yè)協(xié)會共同完成對這一課題的研究。
遲到的提案
對于房地產(chǎn)的政策引導(dǎo),應(yīng)該是使人人有房住,而不是人人有房產(chǎn)。因此,早在1998年,《國務(wù)院深化住房制度改革的決定》就提出了建立廉租房社會保障體系的設(shè)想。2004年3月,我國《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式開始實(shí)施。但由于種種原因,廉租房在我國房地產(chǎn)市場體系中進(jìn)展較為緩慢。而廉租房的資金來源不穩(wěn)定,資金缺口巨大,是制約廉租房體系建設(shè)的關(guān)鍵。為解決低收入家庭無力購買住房的問題,在今年的“兩會”上,全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資中心向“兩會”提交了“關(guān)于利用信托方式,建立廉租房體系,解決低收入群體住房需求的建議”,并成為今年兩會的重點(diǎn)議案。
據(jù)了解,這一提案主要闡述了四大觀點(diǎn):
——我國房地產(chǎn)市場在實(shí)現(xiàn)快速增長的同時(shí),結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯現(xiàn)。由于過分依賴于銀行的間接融資,蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn),一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開發(fā)項(xiàng)目的市場吸納周期超過建設(shè)周期、房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑,將導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)迅速上升。個(gè)人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價(jià)格下跌,銀行便難免出現(xiàn)壞賬。
——房地產(chǎn)市場中存量與增量市場應(yīng)有機(jī)統(tǒng)一。完整的房地產(chǎn)市場體系包括存量市場和增量市場,二者是相互促進(jìn)、相互制約的;只有在存在發(fā)達(dá)的存量市場的條件下,居民的住房資產(chǎn)才具有流動性,而流動性又是一個(gè)金融市場和房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。
——房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制:根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究,房地產(chǎn)作為特殊商品,不僅具有消費(fèi)屬性,還具有投資屬性。在租賃市場中,租用者享有它的使用權(quán)即消費(fèi)屬性,租賃市場決定了房地產(chǎn)的租金水平和空置率,而租金影響著投資市場上的房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)交易數(shù)量。
——由于城市最低收入家庭的住房問題關(guān)系到社會穩(wěn)定,發(fā)展廉租房不僅具有必要性,而且具有現(xiàn)實(shí)的緊迫性。在綜合解決房地產(chǎn)當(dāng)前的問題時(shí),建議從能夠滿足低收入家庭住房需求的廉租房市場入手,采用房地產(chǎn)投資信托基金模式,為廉租房和租賃型普通商品住宅提供資金支持,擴(kuò)大廉租房供給,滿足低收入家庭住房需求,不僅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格,而且還具有防范金融風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定社會的現(xiàn)實(shí)意義。
多贏的構(gòu)想
利用信托介入廉租房的構(gòu)想是這樣的:通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,促進(jìn)存量市場(空置房、二手房等)發(fā)展,既疏導(dǎo)社會資金投資房地產(chǎn)的途徑,又使其成為市場穩(wěn)定的力量,并且理順房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制,使存量市場成為增量市場的定價(jià)依據(jù),增強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度;同時(shí),為銀行不良資產(chǎn)提供變現(xiàn)渠道。即:一方面通過培育信托公司和專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)投資者,運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金這一金融工具,通過收購二手房、空置房或合適的商品房,為無力購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的廣大弱勢群體提供租賃用房,以促進(jìn)房地產(chǎn)存量市場特別是租賃市場的發(fā)展,保障“人人有房住”;同時(shí),為不能償還銀行個(gè)人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋,以解決其生活必需的住房問題,為銀行行使債權(quán)創(chuàng)造條件,增強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動性;另一方面通過發(fā)達(dá)的存量市場形成均衡的租金價(jià)格,進(jìn)而形成合理的資產(chǎn)價(jià)格和投資預(yù)期,引導(dǎo)房地產(chǎn)增量市場的交易需求、交易價(jià)格和交易結(jié)構(gòu)?!安捎眠@種方式,可以獲得多贏的局面?!比珖ど搪?lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資中心主任尹斌這樣告訴記者。
首先,用信托方式為廉租房體系建設(shè)提供資金,使政府以有限資金啟動較大規(guī)模的廉租房體系,滿足廣大低收入群體的住房需求。根據(jù)《信托法》和相關(guān)規(guī)定,賦予信托公司具有資產(chǎn)管理和籌措資金的職能,加之信托公司受托資產(chǎn)與自有資產(chǎn)相分離的特點(diǎn),使信托公司最可能成為廉租房市場的機(jī)構(gòu)投資者。一方面,由于信托直接融資的特性,聚集大量資金并不會增大銀行風(fēng)險(xiǎn)或政府負(fù)擔(dān);另一方面,由于政府每年投入的預(yù)算資金或社保資金只要能保障廉租租金和資本市場回報(bào)率之間的缺口即可,使得有限的政府資金帶動較大規(guī)模的社會資金收購充足的廉租房源,滿足廣大低收入群體的住房需求。
第二,廉租房信托為廣大投資者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小,收益穩(wěn)定的投資品種。資本市場上資金充足,包括保險(xiǎn)資金和社保資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者和廣大個(gè)人投資者都因投資渠道少,希望得到新的投資品種。廉租房信托隱含政府信用,是介于普通投資品種和國債之間的風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定的投資品種。特別是由于廉租房具有社會保障性的特點(diǎn),廉租房信托將是社保資金、保險(xiǎn)資金保值增值很好的渠道。
信托的困擾
“利用信托手段建立廉租房體系,對于完善我國的社會保障體系,建立和諧社會無疑具有重大意義。而且,從目前的法律法規(guī)看,利用信托手段建立廉租房體系也是政策障礙最小的。雖然小,這一構(gòu)想的真正實(shí)現(xiàn)也面臨著政策突破的問題?!庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。
“最大的政策突破問題在于公募問題?!甭?lián)華信托總裁李曉東在接受記者采訪時(shí)表示。按照現(xiàn)有的法規(guī),集合資金信托計(jì)劃最大的限額是200份。利用信托手段建立廉租房體系需要的資金規(guī)模大,單一的信托計(jì)劃是不可能完成的。而以基金的形式籌集資金,設(shè)立房地產(chǎn)信托基金,雖然解決了資金規(guī)模的問題,但它必須突破200份的限制。
實(shí)際上,沒有不能突破的政策。而政策的突破關(guān)鍵在適時(shí)、適度。我國信托行業(yè)的200份限制,實(shí)際上也是從信托行業(yè)亂集資等血的教訓(xùn)中得來的經(jīng)驗(yàn)。有消息表明,目前在集合資金200份和異地銷售等方面的政策限制已有所松動。因此,在風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上,適當(dāng)放寬政策限制,不僅是一種政策突破的嘗試,也是一種宏觀政策導(dǎo)向——將信托引導(dǎo)到我國經(jīng)濟(jì)與金融更需要它的領(lǐng)域。
(xintuo摘自金融時(shí)報(bào))